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    7月上海二手住宅:成交量小幅回落,成交均价延续2季度小幅盘整态势 上海房屋出售 上海房价 上海二手房

    发布日期:2019/8/8来源:上海执信咨询

    7月,上海二手住宅共成交约2.03万套,市场延续小幅回落态势;合同成交均价约3.86万元/㎡,较6月小幅回落,同比跌幅继续收窄。

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    荐读 | 7月,上海二手住宅共成交约2.03万套,市场延续小幅回落态势;合同成交均价约3.86万元/㎡,较6月小幅回落,同比跌幅继续收窄。


    01

    成交量:约2.03万套

    2019年7月,上海二手住宅共成交约2.03万套,环比下跌6.09%,同比上涨46.85%,市场延续小幅回落态势。从7月各周成交量来看,前三周成交量罕见地维持在4600套上下,且7月各周的日均成交均稳定在650套左右,说明当前二手住宅市场成交运行相当平稳。

     

    02

    成交均价:约3.86万元/㎡

    2019年7月上海二手住宅合同成交均价约3.86万元/㎡,环比下跌1.78%,同比下跌1.48%。7月二手住宅合同成交均价较6月小幅回落,同比跌幅继续收窄。从2019年5、6、7三个月的二手住宅合同成交均价运行走势来看,也验证了我们前期对于市场将进入震荡盘整运行的判断。


    03

    各区成交均价:4涨12跌

    从7月上海各区的二手住宅成交均价对比来看,16个区县中4个环比上涨,12个环比下跌(前值:9涨7跌),成交均价环比下跌的区增加5个。下跌区县中,嘉定、徐汇、杨浦环比跌幅最大,嘉定环比下跌3.5%、徐汇比下跌2.4%、杨浦环比下跌2%。上涨区县中,崇明环比涨幅最高为1.6%。崇明在连续两个月录得环比跌幅首位后出现反弹,反之徐汇在连续两个月录得环比涨幅首位后显著回落,说明当前市场价格总体维持平稳,不具备连续大涨、大跌条件。

     

    04

    各环线成交量分布 :中心区域占比小幅回落

    从7月的各环线成交占比可以看出,中心区域占比小幅回落。郊环以外环比上涨0.6%、外郊环间环比上涨0.4%、内环以内环比上涨0.2%、中外环间环比下跌0.5%、内中环间环比下跌0.7%。

     

    05

    各环线成交均价变化:各环线环比均为下跌

    从7月的各环线合同成交均价变化来看,各环线环比均为下跌,内环以内环比下跌1.2%、内中环间环比下跌1.8%、中外环间环比下跌0.8%、外郊环间环比下跌0.9%、郊环以外跌幅最高环比下跌1.9%。从各环线成交结构的量、价变化,我们可以看出,外环外区域成交占比提升,造成了7月二手住宅合同成交均价环比回落。

    06

    各面积段成交量分布:小户型成交占比持续回落

    从7月各面积段成交占比对比可以看出,90平方米以内各面积段成交占比71.5%(前值72.4%)继续回落,其中50平方米以下占比回落至19.1%(前值20.2%),50—70平方米占比微跌至26.9%(前值27%),70—90平方米占比回升至25.5%(前值25.2%)。90平方米以上各面积段成交占比28.5%(前值27.6%),其中110—140平方米占比9.7%(前值9.2%)涨幅最高,90—110平方米占比13.3%(前值13 %),140—200平方米占比3.8%(前值3.8%),200平方米以上占比1.6%(前值1.6%)环比均持平。


    07

    各面积段成交均价变化:50-70㎡涨幅最高

    从7月的各面积段成交均价变化来看。50—70平方米涨幅最高环比上涨0.9%,140—200平方米环比上涨0.6%。200平方米以上跌幅最高环比下跌4.6%,70—90平方米环比下跌3.6%,90—110平方米及110—140平方米环比下跌2.8%,50平方米以下环比下跌1%。

     

    08

    各总价段成交量分布:300万以下为成交主力

    从7月的各总价段成交占比可以看出,300万以下的成交占比环比上涨0.7%至63.8%为成交绝对主力,300—500万环比下跌0.6%、800—1200万的成交占比环比下跌0.1%,500—800万、1200—2000万、2000万以上成交占比环比持平。


    09

    各总价段成交均价变化:800-2000万价段上涨

    从7月的各总价段合同成交均价环比变化来看,1200—2000万涨幅最高环比上涨0.4%、800—1200万环比上涨0.1%,300—500万环比下跌0.5%,500—800万环比下跌1.6%, 300万以下环比下跌2.1%,2000万以上跌幅最高环比下跌5%。


    总结

    2019年7月上海二手住宅市场成交量继续小幅回落,日均成交量稳定维持在650套左右,合同均价延续了2季度以来的小幅盘整态势。7月30日,中央政治局经济工作会议强调“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济手段”。


    上海执信咨询认为:这次会议通稿中新增加了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述,意味着上海现有调控政策在中短期内出现松动的可能性不大,需求也将保持稳定,下半年上海二手住宅市场或将呈现量缩、价稳的走势。对于购房者来说,择机适当的出手应该被视为正确的选择。


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